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蔡继明限购不足以降房价楼市新政难奏效

来源: 2018年08月09日

蔡继明:限购不足以降房价 楼市新政难奏效

全国两会召开在即,全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明提案称,以限购、房产税、增加保障性住房供给为核心的新一轮楼市新政,并不能导致房价下行,也不具备可操作性。发展自住性中低端商品房成为城市房地产市场的主体,才是解决中国住房问题的关键。

楼市新政难奏效

蔡继明认为,多年来,国务院针对楼市的调控政策一直游走在既顾及国民经济全局、又不敢对投机势力下狠手之间,房地产泡沫在多年调控下毫无收敛。而自4月以来出台的新一轮以限购、房产税、增加保障性住房供给为核心的新政,由于并未触及住房问题的核心,也同样难以奏效。

首先,限购令的政策效应不确定。原因如下:对购房者是否在购买第二套以上住宅的认定存在诸多技术性困难,使各种各样的变通手段有空可钻;对已经持有多套住宅的炒房者来说,限购会增加所持房产的稀缺性,使存量商品房价格进一步被高估,从而推升新房价格。

开发商根本不害怕限购,越限购越能囤积房源,而如果交易量持久大幅下降,就会拖累钢铁、水泥等行业,大部分开发商都确信,最后抗不住的肯定是政府,限购令迟早被取消,这种心理预期将使限购政策失去作用。

其次,房产税力度难以把握。如果只是象征性收税,不仅不足以对投机者形成杀伤力,反而会使将税额转嫁给消费者,而如果让房产税具有强大杀伤性,结果将更加可怕:对所有超出合理自住需求的房产征收房产税,将直接导致全局性通货紧缩,甚至是经济危机。从这个意义上说,房产税作为收入调节税是可行的,但若用来调节房价和供求关系,并不可行。

再次,大幅增加保障房供应不具有可操作性。蔡继明认为,当房价脱离大多数居民的购买力时,需要由政府提供保障的居住需求就有可能超过住房供应量的60%, 而政府获得的扣除拆迁成本后的卖地净收入,并不足以支持如此庞大的需求,政府投入远远赶不上保障房需求和土地拆迁成本增加的速度。

因此,住建部提出开工1000万套保障房的目标,根本不可能完成,其执行的结果只能是各级政府的债台高筑或弄虚作假,不能成为房地产市场的解决方案。

自住性中低端商品房应成为市场主体

蔡继明建议,要想使中国的房地产市场进入良性的发展轨道,为高价商品房搭配大量保障房这条路是走不通的,必须为房地产选择新的突破口,这就是让普通商品房的价格下降到大部分中低收入者能接受的水平,使绝大多数居民可以通过商品房市场获得与自己购买力相适应的住宅,而政府只需对占人口数量15%以下的低收入人群提供帮助,同样,15%的高收入者也可以在市场上购买到高端商品房,这才是良性发展的房地产结构。

这个结构能否形成,取决于房价能不能降到老百姓可以接受的合理水平,而经过计算,这个目标可以靠下列手段来实现。首先,政府将房地产的关注点从需求端转向供应端,明确地将70%的住宅用地规划为自住性低端商品房

蔡继明限购不足以降房价楼市新政难奏效

,并规定此类商品房只能发放自住性房产证,只能用于自住,不能用于交易。

其次,对于中低收入者来说,他们最需要的就是能够买到自己买得起商品房,因此,各级政府的规划部门都应该为降低房屋建造成本而进行土地规划,尤其是在我国土地资源非常紧缺的条件下,更应该在规划时尽可能的提高容积率。

蔡继明认为,对中国来说,一个健康的房地产市场最重要的原则不应是限制购买,而应该是大部分住宅不允许通过买卖转手来获取利润,这部分住宅既包括政府兴建的保障房,也包括容积率较高的中低端商品房,它们应该占到住宅供应量的85%。

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