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社科院房地产市场将迎短期调整

来源: 2018年08月30日

社科院:房地产市场将迎短期调整

一、形势分析:快速升温后初显新迹象

2016年房地产市场回暖基础不稳,波动风险较大,分化趋势严重。同时根据华房指数预测:在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的前提之下,房价或将先升后降,在经历较快上升后,2016年第二季度后有出现调整的可能。

总体来看,中国房地产市场月快速升温,但2016年5月份数据反映出房地产运行放缓的新迹象。

本次总体回升主要是政策与制度激励和市场预期变化引起的

社科院房地产市场将迎短期调整

,波动分化是由于各城市不同的基本面及其对统一政策不同的反应,以及城市间市场联动和传染所导致的。5月出现增幅回落,既与前期刚需集中快速释放有关,也与近期一些热点城市房地产调控政策收紧有关。目前需要特别关注的问题是:

1、空间错配持续加剧

一线和部分二线城市销售火爆、价格暴涨,三、四线及以下城市库存大量积压。

2、潜在供给大幅增加

2016年月,新开工面积增长21.4%,增速比一季度提高2.2个百分点,5月新开工面积增速与4月份相比尽管略微收窄,但依然保持着18%以上的同比增长率。在非重点城市库存如此大的情况下,联系到非重点城市投资增速高于重点城市,这一增速让人担心非重点城市在去库存有限的情况,新库存又在大量形成。

3、价格大幅上涨波动

一、二线部分城市房价和地价呈现非理性上涨。2016年上半年全国涌现205宗10亿元的高总价地块的地王,主要集中在一线和部分二线城市,央企和国企占据了半壁江山。房地产市场面粉贵过面包,地价房价的过度上扬,带来未来市场巨大的风险。

4、房企面临信贷违约风险

首先,信贷增长波动较大,房企资金来源松紧失当交替频繁。2016年月,房地产开发资金来源中个人按揭贷款迅猛攀升,同比增速分别达30.40%、46.20%、54.70%和58.50%,而2014年月连续同比增幅为负。其次,企业负债率创历史新高。截至6月22日,2016年以来,房地产业发债规模超过4500亿元,中国房地产协会发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示:房企净负债率均值为96.09%,比2014年上升7.23个百分点。再次,三、四线及以下城市高库存房企面临资金链断裂风险。尤其一些中小房企通过非正规金融融资面临违约风险。

5、房地产投资后劲不足

房地产投资增加主要得益于房地产需求短期迅猛增长带来房企到位资金快速增加。上半年经济增速预计为6.7%,房地产投资回升贡献明显。在库存压力依然很大的情况下,随着短期房地产需求释放和货币政策回稳,房地产投资后劲将不足。2016年下半年,尤其是2017年,宏观经济增长将依然面临动力不足的问题。

二、未来预测:市场将迎来一个短期调整

2016年下半年到2017年上半年,房地产市场可能会迎来一个短期调整期。持续的政策刺激与有力的制度变革的力度,决定调整幅度和时间提前或者延后,调整可能迟到,但不会缺席。市场分化将从少数城市热、多数城市冷转向两极分化进一步加剧。东部城市、一、二线城市和经济、交通、环境好的大都市周边城市以及三线中心城市将升温,其他三、四线及以下城市将持续较冷。如果分城施策执行不到位,2016年全年市场分化将加剧。2016年全年,库存增加预计从三、四线以下城市继续向二、三线城市蔓延,房价上涨从一、二线城市向三线城市扩散。

1、基于华房指数对房地产趋势的预测

华房价格指数最新预测预警结果:在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的前提之下,从2016年下半年至2017年第二季度的预测时间段内,房价增幅或将回落。另外,根据2016年月34%的商品住宅销售增长率,2016全年(按至少20%的增幅推算)全国商品住宅销售面积有望达到历年的最高水平,超过13.5亿平方米。

2、基于房地产周期经验对未来趋势判断

本世纪以来,中国房地产存在着周期时间年,上升期1年左右(包括2009年刺激下的上升期)。主要是受到政策调整影响,加上预期相应变化,居民真实需求推迟或者提前释放,投资及投机也如影随形,从而导致房地产市场短期上下波动。

2013年是中国房地产市场的转折之年。2013年之前10多年,每次出现的调整都是在政策打压下的结果,每次出现的反弹都是市场自动反弹(除2009年外);2013年及其以后的调整是在没有任何干预的情况下,房地产市场的自发调整。2015年市场无力自动反弹,是在政策刺激下反弹。

本次周期从2015年下半年开始转升,2016年可能调整,到2017年下半年完成一个周期。如果说2015年-2016年是政策刺激下的上升之年,2016年-2017年可能是首次出现的在政策刺激下的调整之年。

3、基于影响因素变化对未来趋势预判

2015年下半年以来,房地产市场从缓慢到迅速好转。有制度变革因素作用,但政策因素是主要的。尽管政策刺激还要继续,如果在相关制度没有改变的情况下,从供给看,受市场回暖资金压力减少和预期影响,在库存大量积压的同时,新投资可能在2016年形成大规模新供给。从需求看,城市存量人口消费需求,经过2015下半年到2016年上半年将阶段性释放,城市内外投资投机需求决定市场形势,城市增量人口刚性需求决定于制度变革强度。如果没有制度变革,潜在需求难以释放,短期调整难以避免。如果实施有效的制度改革,房地产市场调整可以延迟和减缓。

三、政策评估:调控政策总体稳妥

本轮房地产调控政策出台总体稳妥,从而使市场和投资从缓慢到快速回升,去库存成效明显。中间政策调整的时机、力度总体把握比较得当,个别城市的过热得到控制,正在趋向软着陆。

自2014年下半年以来,中央出台了一系列旨在去库存的政策措施,最终对市场预期和市场本身产生了越来越显著的作用,引致2015年下半年和2016年上半年城镇居民陆续进场和存量居民消费需求。

针对2016年年初特别是3月一线及个别热点城市房价的快速飙升,中央和相应的地方政府及时出手,调整了部分调控措施。包括:4月以来,部分城市相继出台调控政策稳定楼市。随着主要热点城市调控政策的陆续收紧,以及对宽松货币信贷政策的微调,住房市场的热度有所下降,部分城市房价过快上涨的势头短期内也得到了一定的抑制。

但调控中也出现了一些问题,未来调控政策还有可改进的空间。

1、国家宏观层面政策

首先,宏观政策在先期效果不明显的情况下,连续加码力度稍大,尤其是首付下调、二套房认定等政策稍有宽松;其次,预期管理还不够成熟,相对市场预期变化显得被动;再次,宏观政策层面没有考虑到城市之间的联动关系,没有相应出台更为明确的针对一、二、三、四线城市不同的指导性政策意见;最后,有关住房供给的制度和政策意见还不够清晰。

2、地方政策

首先,没有严格执行分城施策的宏观调控政策,故意执行去库存政策,一线城市限购执行不力,导致一、二线城市出现市场投机和恐慌,也吸引了三、四线城市的需求,影响了去库存;其次,市场监管没有及时跟上;最后,土地供应及住房供应政策调整较为滞后和被动。对三、四线城市而言,首先,受财政压力和经济增长影响,没有严格执行去库存政策,在库存大幅增加的情况下,政府仍在积极供应土地,促进住房开工,导致非重点城市投资高于重点城市投资;其次,有关释放需求、调整供给的具有含金量的制度性政策出台不多。

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