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探秘房企业绩涨跌真相销量飙升也存盈利隐忧

来源: 2018年08月16日

探秘房企业绩涨跌真相 销量飙升也存盈利隐忧

据相关报道了解,过去的一年品牌房企销售业绩飘红,以价换量策略背后,一些房企的净利润或受影响。

近期,房企融资潮、抢地潮接踵而至,众家房企在年初更显忙碌。反观过去一年,千亿房企阵容扩大,多家房企超额完成业绩的背后,倾注了开发商怎么样的心血与心机?开发商业绩飘红,业内解读为房企采取以价换量的销售策略,同时产品定位刚需以及合理的城市布局也为房企赢得更多机会。然而,业绩增长的背后,也存在着盈利能力分化、净利润下降等隐忧。另外,这厢房企喜用销售光环的背后,那边却有中房股份被弃、SOHO中国销售额再下滑等失意者开发商又遭遇了怎样的缺失?

以价换量:房企业绩提升

万科、恒大等利润率或现下降

刚刚过去的一年,楼市经历了华丽转身,市场回暖,开发商业绩飘红。万科、绿地、保利等房企跻身千亿房企大军,更有招商、华润、融创、越秀等多家房企超额完成全年销售目标。进入年初,或许是为了延续这大好局面,房企积极征战土地市场,同时大规模启动海外融资,为自身在市场调整时期把握主动,提供资金保障。

开发商缘何争先恐后地加入到抢地潮、融资潮的大军?过去的一年,市场给予了他们怎样的动力和信心?兰德咨询总裁宋延庆接受中新房产频道采访时认为,良好业绩的取得多为出货和营销手法做得比较好的企业。他说,去年一季度,开发商降价力度比较大,为全年的销售业绩奠定了基础。五、六月份市场又增加了一定的销售量,促使开发商较快地完成全年的销售任务。

链家地产市场研究部张旭对中新房产频道表示,2012年房企的业绩出现大涨,最主要的原因是由于整体房地产市场回暖,需求观望转淡,积极入市。另外,房企积极的销售策略也是业绩好转的原因之一。

可是,以价换量却影响了开发商净利润的提升。新华08昨天报道称,一线房企去年面临调控压力,采取以价换量的促销手段,积极出货清库存,销售任务得以缓解。但由此带来的另外一个直接的影响就是利润下降。报道提到万科、保利去年三季度末销售净利润率出现下降;此外,恒大地产2012年上半年的经营利润率也由2011年6月末的31.9%下降到28.2%。

主打刚需 业绩背后房企盈利能力存差距

高负债率或影响千亿保利的利润

过去的一年,刚需无疑是楼市的热点关键词之一,刚需购房者占主导,中小户型产品热销。宋延庆认为,房企销售目标的完成,得益于开发商主推中小户型住宅产品

探秘房企业绩涨跌真相销量飙升也存盈利隐忧

相关机构数据显示,2012年中小户型产品销售火爆,尤其是在开发商以价换量比较明显的三四月份,众多购房者青睐于总价较低的小户型房源。据去年走访多家楼盘后了解,一些楼盘因为缺少适合刚需客群的小户型而令购房者难以抉择。另外,单价偏高的中高端项目因为地段稀缺,降价可能性不大,也很难吸引刚需客群。

于是,较早进行产品结构调整的开发商赢得了市场先机。据了解,曾经低价入市的大兴明星楼盘龙湖时代天街,一度以85平米的主打产品取得了区域销冠。另据证券称,与万科的销售策略相似,保利地产选择了以中小户型为主、维持高周转率的销售思路。这让它尽量避免了宏观调控政策的影响,同时满足了市场上的刚需和首次改善置业需求。许多开发商正是因为反应较慢而导致不少户型滞销,影响了整体周转。

值得关注的是,房企在提升销售业绩的同时,盈利能力也表现出巨大差别。龙湖2012年增速不是很快,但是盈利水平比较高,保持在20%以上;保利超过千亿销售额,但是其负债率和资金成本过高,可能会吃掉它一大部分利润。宋延庆表示。

城市布局:开发商转战一二线城市

恒大或转战二线城市

另外,房企在不同城市的布局也是影响其销售额的重要因素。近日,诸多报道将话题指向开发商重金拿地,转战一、二线城市。一年前我们就担心,若跟随调控转向加速投资三、四线城市,一旦那些经济后劲不如一线城市的三、四线城市出现危机,风险将会更大。华南某上市房企管理层向《华夏时报》指出,这些话如今已得到应验。

近日,恒大主席许家印表示,受调控政策影响,三、四线城市营运环境困难,所以集团不得不改变策略,转战二线城市。

近日,恒大主席许家印表示,受调控政策影响,三、四线城市营运环境困难,所以集团不得不改变策略,转战二线城市。

中国证券报也指出,自2012年年底各地加大推地力度以来,房企掀起拿地热潮,尽管大型开发商仍在大量斩获三四线城市优质地块,但从拿地数量和金额来看,房企在一、二线城市的布局力度明显加码。

众多房企缘何再次转战受调控影响深入的一、二线城市?宋延庆分析认为,去年一、二线城市比三、四线城市増量较快,销售增速也快。据他透露,保利地产约87%的项目布局在一、二线城市,今年保利新增项目也几乎都在一、二线城市。

业内认为,在本轮调控伊始,二、三、四线城市一度成为开发商的避风港。然而,在一、二线城市迅速回暖,三、四线城市投资泡沫逐渐加剧的现实面前,部分房企开始减少对三、四线城市的投资。近日,恒大集团董事局主席许家印在接受媒体采访时坦言,受调控政策影响,三、四线城市营运环境困难,所以集团不得不改变策略,转战二线城市。

中房置业、SOHO中国等房企遭遇业绩下滑

众多开发商喜迎丰收年的同时,也不免有些房企黯然失意。1月21日,中房置业发布2012年度业绩预亏公告。其表示,经该公司财务部初步测算,由于本报告期内经确认的主营业务收入较少,预计公司2012年度将亏损。早在几日前,中房股份公告就称,公司第一大股东中房集团拟通过公开征集受让方的方式,协议转让所持公司的全部股份。

业绩出现下滑的还有SOHO中国。数据显示,SOHO中国2012年合约销售总额为94.68亿元,与年初制订的230亿元销售目标相距甚远,同比也下降了13%,销售额连续两年出现下滑。宋延庆表示,处在第二、第三梯队的中小开发商也多没有完成销售目标。楼市整体回暖的背景下,部分房企出现业绩下滑有哪些原因?

张旭认为,在整体房企业绩向好的背景下,部分房企的销售收入以及经营业绩出现下滑,或具有特殊的原因。如中房置业,从近10年的财务报告来看,6年出现亏损,是上市房企中的亏损大户,2012年净利润预亏并不意外,而且其项目数量也较少。而SOHO中国则在2012年开始转型持有物业,销售数据下滑在所难免。

宋延庆则在分析中表示,SOHO中国产品定位的主力消费群体(投资客为主)这几年离场了,而且其散售模式的可持续性差,这也是SOHO中国今年下决心转型的主要原因。

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