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经济工作会议定调住房双体系

来源: 2018年07月24日

经济工作会议定调住房“双体系”

千万套保障房将促房地产调控方式改变

刚结束不久的中央经济工作会议上,提出要加快推进住房保障体系建设

经济工作会议定调住房双体系

,逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。会议还强调,要强化政府职能,调动社会各方面的力量,加大保障性安居工程建设力度。

此前,住建部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》备受媒体关注,该通知明确提及2011年计划建设保障性安居工程1000万套,与今年580万套的规划相比,同比增长了72.4%。

12月13日,《证券》采访了多位地产分析师,对于此次中央经济会议所提及的住房双体系以及千万套保障房的推出,他们既肯定这项政策对于房地产市场的长期积极影响,但同时也对保障房的资金瓶颈及地方政府执行力度表示担忧。

美好蓝图遭遇资金瓶颈

《中国城市状况报告2010/2011》显示,中国城镇人口达6.2186亿,而且今后5年内,中国城镇人口将超过农村人口。以三口之家计算,目前中国城镇家庭约为2亿户。2011年1000万套保障房的推出,意味着每20户家庭,将拥有一套保障房。

另有安信证券研究报告中指出,2009年全国保障性住房及棚户区改造为330万套。2010年计划推出保障性安居工程580万套,2011年则计划推出1000万套。2010、2011年两年保障性住房的计划推出套数同比增长都在70%以上,这一数据高于社科院对中国城镇化率46.6%也就是说,保障性住房的增长率要高于城镇人口增长速度。

如果再加上2009、2010两年的保障房推出总量,前景似乎可以更加美好。

但是,远景虽美好,却需现实保证。全国工商联房地产商会会长聂梅生曾公开指出,2009年9月份之前,保障性住房的投入才完成了全年的40%,总投资不过1000多亿元。

据住建部统计,月份全国保障性安居工程完成投资4700亿元,占全年计划的60%。以此计算的话,全年580万套保障性安居工程计划投资应超过7800亿元。以上面标准粗略估计的话,1000万套保障性安居工程至少需要1.34万亿的投资。

中国房地产协会副会长顾云昌曾表示,目前保障房建设资金主要来自三方面:政府土地出让净收益的10%、公积金收入以及地方政府的财政收入。以2009年全国各地土地出让总价款15910.2亿元计算的话,地方政府即使真的能够拿出10%的土地出让收益来建设安居工程,也不过贡献1600亿左右。更何况,有很多地方政府在这一块是欠缴的。有业内人士曾指出,地方政府对于拿土地出让金来建保障房一事,意愿是不强的如果你去翻一下地方政府的旧账,他们其实都欠了很多债。

1000万套保障房

需政府给力

12月13日,华创证券地产分析师杨现领接受《证券》采访时指出,1000万套保障房的推出需两方面的保证:一是资金来源;二是土地供应。

在资金来源上,杨现领认为中央财政拨款以及地方政府的土地出让金收入将贡献近3000亿左右。除去上述由政府解决的资金外,还有近万亿资金缺口需解决。在他看来,商业银行贷款无疑是最重要的一项资金来源,在低风险和政策鼓励的双重作用下,商业银行可能会大规模的参与保障房的建设。另外,还可以利用信托资金、地方政府发行债权融资等方式来解决保障房的资金问题。

另一方面,保障房、尤其是一线城市的保障房建设还面临着土地供给有限的硬约束。以保障房每套㎡计算的话,1000万套保障房就意味着亿平米,接近2010年全年住宅交易量。而上述土地需求,如果不想对商品房用地形成挤出效应的话,就要进一步增加土地市场总量的供应但在土地供给有限的前提下,目前地方政府没有太大动力进行保障房建设的原因在于,一方面他要出钱;另一方面他还要出地,杨现领如是说,目前保障房建设的困难还是很多的。

同日,方大证券地产分析师周伟在接受《证券》采访时也表示,地方政府对政策的执行力度是保障房能否成功推出的重要保证。

在周伟看来,有两点将督促地方政府切实执行对保障房的投入:一是中央政府加强对地方政府的问责机制;二是2011年的投资增长还有赖于房地产投资的贡献。而楼市调控中、商品房开发受到抑制的前提下,投资的增长可能就要寄希望于保障房的建设投资。

同时,周伟认为此次住建部所公布的保障房计划推出1000万套,还是超出市场预期的,也从另一方面显示了政府的决心。

保障房推出

将促房地产调控方式改变

业内对于保障房和商品房的双轨性基本已达成共识:两类住房针对两类需求人群,市场划分的不同意味着两套体系可以拥有不同的价格决定机制。

方大证券地产分析师周伟认为,一旦商品房和保障房两套体系建立,那么对于商品房市场,政府应该越少干预越好。两类住房针对的是不同的需求群体,如果保障房能够解决中低端收入者的住房问题,那么商品房价就可以主要由供需决定。

而华创证券地产分析师杨现领也指出,此次中央经济工作会议中,明确指出要强化政府这是与往年不同的,某种程度上表示了政府对保障房建设的力度与决心。而另一方面,逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系这一提法也表明政府对于保障房和商品房的认识也在提高保障轨和市场轨,两条轨道市场的建设将成为政策重点。

值得投资者注意的是,在对保障房政策持乐观态度的同时,杨现领还进一步指出,这一政策还具有持续性。从十二五规划来看,保障房的建设和退出可能持续5年左右的时间。直至保障房的建设能够覆盖到大部分的中低收入者,目前实行的政策调控或将退出。另外,杨现领还提及,房地产开发商最容易赚钱的日子已经过去了。

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