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央企试水保障房引发房地产调控走形担忧

来源: 2018年07月31日

央企试水保障房引发房地产调控走形担忧

5月5日,在北京市亦庄中信新城保障房建设的施工现场,春天行动中央国家机关青年关爱农民工活动如期举行,日前该保障房建设项目已完成了首批678户轮候家庭两限房摇号,进入等待选房阶段。

在保障房建设领域,央企应当承担更多和义务。中信地产股份有限公司董事长李康当日表示。

近日,国务院国资委下发通知,这是自去年相关部门对78家非房地产主业央企下达退房令后,首次明确要求中央企业争取多种途径参与地方保障房建设,以促进实现住有所居的目标。消息一出,便引发诸多关注。

央企频频试水保障房建设

上述国资委文件提出,各中央企业要进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度,通过多种途径参与保障性住房开发建设,发挥中央企业的骨干和带头作用。另据十二五规划纲要,我国将在今后5年内新建3600万套保障性住房。

按照这个数字估算,5年间我国在保障性住房建设领域的投资总额大概在5万亿元。全国房地产经理人联盟副秘书长姜炜说。

事实上,近年来央企始终是保障性住房建设领域的主力军:2010年,中冶曾新增保障性住房项目24个,总投资为257亿元,总建筑面积564万平方米;截至2010年底,中国建筑参与保障房建设的总规模达到了1155万平方米;保利地产也计划在2011年新增保障性住房项目5个以上。

国资委相关负责人曾对媒体表示,中央企业在保障房建设上已占到全国此类房源销售总面积的13%。

在这一领域,央企具有较强的综合优势:能够较好地整合资源,对土地进行整体规划,保证建设质量,改善居住环境,推动区域经济有序发展。李康说。

据住建部公布的数据,2011年我国保障房建设将达1000万套。若要实现这一目标,所需费用大概在1.3万亿元到1.4万亿元之间,其中近三分之一的资金投入将由中央政府和省级政府及市县政府通过多渠道筹集。

可以看出,确保充裕的资金投入是落实这一目标的关键。央企投资保障房建设,对解决资金缺口是有利的。比如,中信地产就能够依托中信集团内多元化金融平台,采取信托、基金等多种融资方式满足建设资金需求。李康说。

李康认为,专业的房地产开发企业或大型央企,更具备在设计、施工、管理和品牌等方面的优势,不仅可以严控成本,还能把好质量关,为住户建放心房。

姜炜分析,央企进入这一市场,确实能够缓解政府手头紧的局面,这是一个共赢的过程。在当前信贷收紧、地方融资平台清理与各地限购政策多管齐下的情形下,央企很可能在保障房市场中扮演更加重要的角色。

如何在利润和间平衡

当前,正值楼市调控关键时期。拥有土地和资金双优势的央企将以何种姿态现身房地产市场,也引发了多方关注。

这实际是一次考验企业如何在利润目标和社会间取舍的机会。参建保障性住房利润如何,以及央企是否会借机拿地是外界关注的焦点。姜炜说。

目前业内对于保障性住房的利润计算仍存在较大争议。国都证券报告认为,保障性住房建设由于管理、施工、运作难度不大,回款有保证,毛利率一般在10%,是优质订单的重要组成部分。

但亦有观点认为

央企试水保障房引发房地产调控走形担忧

,10%的利润是针对拥有房地产全产业链的企业而言。对于绝大多数以投资身份入市的企业来说,每个独立环节的利润应该在2%~3%之间。

更有部分企业表示,保障性住房建设实现盈利很困难:中远集团相关负责人就曾表示,该集团在之前参与的项目中,并未盈利;保利集团下属的保利地产也曾表示,参建保障性住房盈利较难。

参建企业的确会面临如何把握经济利益的问题,也确实存在部分企业通过商品房盈利弥补保障性住房的损失。但我认为,这一部分房源虽然获利较低,但同时风险也较小,总体而言能实现3%左右的利润。姜炜说。

以北京地区为例:5月4日,北京市国土局公布的今年第一批计划供应地块数据显示,保障性住房供地量高达首批住宅用地的65%。这意味着保障性住房建设逐渐占据着更为重要的地位。

据了解,位于亦庄中信新城的保障房建设项目,也是该企业在北京地区保障性住房的首次尝试。

中信地产2007年曾在亦庄项目整体建设中,完成了36万平方米回迁房的建设任务,当时安置了2800多户居民。此次进行的建设项目将提供保障性住房1498套,截至4月初已经完成其中8万平方米的选房工作。李康说。

随着政府和企业对这一领域日渐重视,还需要相关部门进行更多的制度探索,将企业的参与变成持续的力量。姜炜表示。

监管仍需更给力

国资委下发的通知中要求五类央企积极参与保障性住房建设,其中包括房地产开发、勘察设计、工程建设、建材和矿区企业。由此引发公众担忧:该规定会否成为非房地产主业央企重回地产市场的借口,从而引发房地产调控走形?

对此,国资委规划发展局副局长白英曾公开表示,参与保障房建设不会减缓非房地产主业央企退出地产业务的步伐。除此之外,下半年国资委还将出台文件,规范央企境外资产监管。

在这一领域,如何落实国家规范房地产健康发展的政策、确保房源的户型设计及工程质量、做好相关配套设施建设,仍需相关部门加大监管力度。姜炜说。

据了解,此次国资委表态已非常明确:地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会,将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。

政府工作报告和十二五规划显示,未来5年,我国土地供应量的50%~70%将用做保障性住房建设。今明两年各建设1000万套,使保障性住房的覆盖率达到20%。

国资委相关工作人员表示,随着越来越多的房企加大保障性住房建设参与度,势必会起到缓解房地产市场困境的作用,央企涉足这一领域也将成为大趋势。

面对如此巨大的市场,我们仍需进一步建立健全制度,从严限定适用对象。比如借鉴香港等地经验后,就不难看出,保障房的发展过程也是各项法规、制度建立和完善的过程。我认为可以制定不同层次保障房适用对象的经济收入和人均居住面积标准,确保将不同层次房源提供给不同条件的家庭。李康说。

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