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北京城建如何拯救资金链

来源: 2018年09月08日

北京城建如何“拯救”资金链

宏观调控对房地产开发商的影响正在逐步显现。

从今年开始,国家从限制地根和银根着手,进一步加大了调控力度,出台了一系列的政策和措施,房地产开发商感觉到头上的紧箍缩小了,而且还有进一步缩小的可能。

北京城建或许就是品尝个中滋味的代表,既有拿下36号地地王之喜,又有贱卖金码大厦缓解资金链之忧。分析人士认为,为保证公司正常的拿地和商品住宅开发,北京城建可能将忍痛放弃持有商业物业。

收缩战线与融资并举

11月8日,北京城建(600266)发布公告称,公司将金码大厦B座1~4层商业物业整体出售给北京市五道口服装百货市场中心。该部分物业的单价为每平方米15000元,房价款为20567.45万元,分期付款利息收入629.36万元,总价款为21197万元。公司已收到首期房款4113.49万元。

公告显示,2004年曾被评为北京十大热租写字楼的金码大厦位于北京市海淀区学清路38号,目前公司持有大厦底商部分B座1~4层,总建筑面积13711.63平方米,账面净值18944万元,交房时间初定为2007年2月28日。

据了解,1~4层设有银行、餐饮、会议室、报告厅、健身、综合娱乐、美容美发、商务中心等。

该公司对此次出售旗下存量物业的解释是,受国家宏观调控政策的影响,为满足公司房地产主业对资金的需求,决定将金码大厦商业物业的变现资金投到房地产项目中去。

北京城建的经营状况并不乐观,负债率已达到67%的上限。国泰君安房地产分析师张宇(张宇博客,张宇,张宇说吧)表示,宏观调控下房地产公司的资金普遍都很紧张。

11月1日,北京城建发布公告称,将所持有的中科招商创业投资管理有限公司12.5%股权(出资250万元)转让给该公司总裁单祥双。本次股权转让价格为287.19万元(按评估后的净资产值计算)。

另外,根据公司发展房地产主业、清理收缩对外投资的战略安排,北京城建拟转让北京赛迪时代信息产业股份有限公司41.1%的股权,转让价格不低于5000万元。

而就在8月19日,北京城建2006年第二次临时股东大会决议公告指出,计划非公开发行的股票不超过2亿股(含2亿股),募集资金总额不超过12亿元(含发行费用)。在该范围内,股东大会授权董事会根据实际情况与保荐机构协商确定最终发行数量和募集资金规模。

由此可见,北京城建正在通过各种手段募集资金。

从这次金码大厦的交易价格相对低廉亦可看出北京城建对资金的渴求。金码大厦位于北京市海淀区学清路38号,位于目前已很稀缺的中关村核心地段,周边普通商品房售价早已超过1万元/平方米,而该商业地产项目单价仅售15000元/平方米。

就此中原委多次致电该公司,但都未得到答复。

实际上,北京城建正处于多线作战的困境,除了运作现有市场类项目以外,作为一家国有控股企业,还在履行不少政府公益职能,包括多个赢利并不丰厚的经济适用房项目。一边要走向市场,而另一边还要积极参与政府公益项目运作,如何处理这两者之间的关系,并在市场化竞争中取得先机,是北京城建这类国有房企今后发展中将面临的挑战。

而就在11月29日,北京城建的控股子公司北京城建兴华地产有限公司(持股比例80%)联合北京城市开发集团有限公司以26亿元的价格拿下北京地王北京市朝阳区广渠路36号住宅及配套用地项目。据了解,此次地价两家公司承诺一次性付清所有款项。这可能对于资金链本已非常紧张的北京城建是又一次重大的考验。

业内人士分析,北京城建的困局反映了同类国有房企的普遍困难,北京城建集团下属的一个城建房地产公司也因为出现资金问题而一度成为欠税大户。

调整重心押宝住宅开发

北京城建出让金码大厦可能将侧重于商品住宅的开发。 因为持有及开发商业物业要求占据足够的资金,而与此同时,如果商品住宅的开发每年都保持一定的规模,势必对资金链的压力比较大。张宇表示。

在当前地根、银根紧缩的环境下,公司首要任务仍是集中力量发展住宅开发项目,实现跨地域发展、规模化扩张。 北京城建投资发展股份有限公司总经理王汉军曾对媒体表示。

长期以来北京城建专注于住宅项目的开发,对于商业物业还刚刚起步。王汉军表示,商业物业经营作为公司战略层面的业务,在近两三年内将处于规模控制和运营能力培育时期。在严格控制比重的前提下,公司将以积极谨慎的态度,有计划地增加相关业务,培育新的利润增长点。

目前北京城建的商业房地产项目主要以存量部分为主,公司正在出租经营,分为外租和内租,外租部分按市场价格出租;内租部分按内部价格出租,价格约为外租价格的80%,每年的租金收入约6000万元。

据了解,地产企业中最重点关注的一点就是历史项目储备量,储备量越大的品种,在新会计准则背景下业绩或账面资产得到的提升空间就越大。

北京城建也曾表示,以住宅为主导产品的房地产业为公司的主业,在做好现有项目的同时,公司根据发展需要积极增加土地储备。

在国内整个地产行业,北京城建是目前项目储备总量最丰富的一家公司。公司所拥有的项目储备数量,达到26000亩以上

北京城建如何拯救资金链

,权益面积20000亩以上,其中公司广泛参与北京地区一级土地开发,已经签订(意向)协议的项目总量17800亩,权益面积16700亩。

这些项目主要位于北京奥体公园附近、朝阳区金盏乡。公司在建项目150万平方米,加上拟开工的石榴庄项目,近期建设规模可达到175万平方米,权益面积115万平方米以上。

从土地储备等指标来衡量,城建未来的长线业绩还是十分向好的;但土地储备本身对资金是一种挑战,是一把双刃剑。城建可能正处于这样的节点。某资深地产专家如是分析。

(:毛文月)

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