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房企上演天上人间成败分水岭全看融资

来源: 2018年11月23日

房企上演“天上人间” 成败分水岭全看融资

几家欢喜几家愁,这是当今房地产企业最真实的写照。

近日,各大房企上半年业绩捷报频传,业绩前十的房企中超过半数销售均价呈上涨之势,其中仅有绿地、保利、中海及万达的销售均价,较去年同期基本持平或小幅下降,且跌幅仅在4%以内,其余房企售价均上扬。

另一方面,中小房企市场受困的消息却不绝于耳。万方地产公告,公司名称将变更为万方发展,而行业类别也由房地产业变更为批发业。除此之外,上海新梅、万好万家、绿景地产等也在逐步退出房地产业。

不难看出,在大房企高歌猛进之时,一部分默默无闻的中小企业正经历着残酷的行业洗牌。在这生死抉择之中,他们或退出、或转型、或割肉、或追逐资本市场,无不使出浑身解数。但不管怎么样,整合时代的到来亦不可逆转。

房企命运上演天上人间

对于大房企来说,今年上半年房地产市场,延续了自去年下半年以来的回暖态势,行业龙头企业的市场份额进一步提升,较早奠定了全年的业绩基础。据某研究机构监测数据显示,销售业绩行业领先的 52 家品牌房企中已有 26 家在上半年销售额突破百亿,其中万科、绿地、保利、中海四家企业的销售额更是突破了600 亿的销售大关,而融创、碧桂园、华润等企业销售额则实现了 50%以上的同比增长。

从具体企业来看,万科销售业绩保持首位,累计实现销售金额 843亿元,销售面积726万平方米,行业地位稳固;绿地集团以销售金额653亿元,销售面积714万平方米紧随其后;保利地产则在 2013 年上半年共实现销售金额 648亿元,销售面积581万平方米,位列第三。

从数据上不难看出,今年上半年大房企业绩表现不俗,在调控背景下并没有习惯性地进入销售瓶颈,反倒逆势而上。3月份楼市国五条出台之后,包括万科、保利、金地、招商在内的一线房企在2012年业绩基础上,纷纷上调了2013年全年销售目标,且平均上调幅度为12.8%。

另一方面,中小房企却在巨头的阴影下举步维艰

房企上演天上人间成败分水岭全看融资

近日,金都房产就传出,为缓解资金压力把旗下高尔夫艺墅项目出让给融创和绿城的消息;而盛高置地在接连卖地、卖项目后,最终把壳资源都卖给了绿地;上海本地的一家开发企业上海新梅近期则完成了一笔特殊的交易,以1020.86万元向兴盛集团出售江阴新兰房地产开发有限公司55%股权,并以3035.3万元向兴盛集团购买喀什中盛创投有限公司100%股权,以间接获得宋河酒业10%股权。而据相关人士透露,上海新梅凭此完成了房与酒的置换,公司决策层也确定了在未来一段时间内逐步退出房地产行业的战略。

因房价、地价的持续走高,房地产行业逐渐走向一个寡头垄断的行业,中小型房企生存困难,万好万家相关人员无奈地向媒体这样表示,为应对企业所遇到的困局,公司拟由房地产、酒店业向矿产行业和第三方支付产业转型,力求逐步退出房地产行业。

数据也证明如此,据《2013年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP50》显示,2013年上半年,在上榜企业销售金额集中度方面,全国TOP10企业市场份额为15.21%,较去年全年增加了2.45个百分点;销售面积集中度方面,TOP10企业市场份额从去年的9.10%上升至9.85% 不难看出,房地产行业集中度已越来越高。

而这一现象似乎还将在未来延续,据中国房地产业协会预计,未来3年内至少有30%的内地房企被淘汰,企业总数将由目前约5万家减至3.5万家。

融资渠道或成房企分水岭

2013年6月20日,对于中国的银行业是疯狂的一天。当日,银行间隔夜回购利率最高达到史无前例的30%,7天回购利率最高达到28%。而在过去很长时间里,这两项利率往往不到3%。由此,银行间资金极度紧张的钱荒蔓延开来。

众所周知,房地产是资金密集型行业,而银行的开发贷一直以来是开发商赖以生存的生命线。银行没钱,钱从何处来?这里可成为房企的首要问题。而这也自然会对整个房地产行业带来巨大影响。

实际上,融资渠道的差异,已成为大小房企分化的重要原因。

在港上市的龙湖地产有限公司10日公告,公司近期与13家本地及国际银行签订一项76.72亿港币等值的四年期俱乐部式筹组贷款,刷新了内地房企单笔贷款融资规模的新纪录。据了解,龙湖获得这笔贷款的利率为香港银行同业拆息率加310个基点。贷款总规模共计76.72亿港元,其中,美元部分1.65亿美元,港元部分共63.85亿港元。

而据龙湖知情人士透露,龙湖早在4月份就开始运作此笔银团贷款,当时市场的流动性还比较宽裕,但近期国内外的流动性已经明显收紧,龙湖算是抓住了难得的市场窗口。

实际上,大房企通过海外融资,拓展融资渠道的远不止龙湖一家。6月29日,恒大与邮政储蓄银行达成战略合作,并获50亿综合授信,获得稳健增长发动机;而前一天,万达在香港成功买壳,有了另一条融资通道躲钱荒;万科总裁郁亮也一反常态地表示,目前现金流很重要,反而不太强调资金效率。

而据相关机构统计,截至目前,今年已经有约30家标杆房企通过各种海外渠道进行融资,总额接近800亿元,这早已超过去年全年的规模。

大企业多融资渠道,规避了钱荒带来的影响。而从长期来看,对于以银行贷款为主要融资来源的中小房企却是个考验。土地是房地产行业生产原材料,但银行这条融资渠道受阻后,手中无钱买地,已成为中小房企的普遍现象。这意味着进一步再生产受阻,制造面包的面粉没有了;退一步说,即便中小房企手中还存有剩余资金,拿地也难免要与大型房企遭遇,但凡有开发价值的土地,价格都会被举得虚高,开发用的资金还耗得起么?

对于融资问题,豪尔斯地产董事长李小宁认为,从经济领域来看,房地产分化是趋势。房地产市场的政策逐步趋于完善,不规范、不适应的企业就被排挤出去。地产行业相对于其他行业,对资金链要求更高,一旦出现问题就会马上显现出来。而中小企业融资更困难,有些被迫转向其他资本市场融资,但成本高、风险大。

华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎则表示,目前,金融环境发生最大变化就是金融脱媒,很多资金来源不是依靠银行贷款,而是依靠直接融资。融资脱离银行后,贷方不是仅仅关注项目本身,而是关注企业本身,这种趋势越发明显,所以越来越导致马太效应。因此,在金融背景和市场背景下,房地产行业分化程度、集中度会越来越高。

创新型中小房企或突围

其实,面对着市场竞争的日益加剧,中小企业也一直在寻求自己的生存之道。

在销售业绩不佳和融资途径不畅的情况下,一部分中小企业开始打起了赴港上市的主意。6月,南京朗诗地产以总价8.631亿港元,收购香港上市公司深圳科技控股有限公司12.6亿股,从而完成借壳上市。而有此想法的并不止朗诗一家,金轮天地、五洲国际等中小房企也都于年内成功登陆香港资本市场。

但这一方式,似乎并未被业界所看好。北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋表示,当前的房企分化和政策有关,国家对房地产的打压,使房地产脱离暴利。对于本身有没有技术优势,运营不规范的中小企业,会导致其逐步脱身。融资是一方面,大房企开发成本较低,运营规范,这些是中小房企不可比拟的。

而另一部分中小房企的做法就显得更为激进。不久前,一家注册资金仅1000万元的北京房企以46亿元拿地刷新上海总价纪录,上演了蛇吞象的壮举。在这拼命三郎式的行为背后,实际上隐藏着巨大风险。倘若这一行为并非资金充裕而为之,那这样的行为无异于一场豪博,而赌注正是未来的房地产市场走势。但在调控背景下,房价大涨的可能性几乎没有,在未来这家房企是否会得益于该项目是个未知数。

然而,中小房企并非没有生存空间。公衍奎认为,目前为止,适于中小房企的一些生存模式也在出现,如清资产模式。资金是寻求能带来利益的投资。如果未来小企业有一些特殊的竞争力的产品,一些特殊的模式,也是可以盈利的。房地产行业是会洗牌,但是只会洗掉那些平庸的中小企业,一些具有创新性的中小企业很可能在这个契机中做大。

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