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年底上演促销大戏开发商试探买房人底线

来源: 2018年07月08日

年底上演促销大戏 开发商试探买房人底线

被业内视为风向标的万科,在武汉高调促销。11月,万科武汉公司旗下在售的五个楼盘:万科红郡、万科金域华府、万科魅力之城、万科高尔夫、万科城,共同推出优惠活动,每周每楼盘各推出10套一口价特供房源,购房即送11888元家电基金等。

2007年底,王石的拐点论和万科的降价大旗祭出后,国内楼市步入了近两年的大调整。万科今年在武汉的区域促销行动,虽未被业内视为房价全面转向的信号,但还是动摇了部分开发商盲目乐观的信心,调整营销策略准备过冬已成为不少房企的选择,各种花样的变相降价行为正在一些区域上演,以试探消费者的底线。

促销风生水起

临近年底,部分开发商打起了促销牌。近日,万科官挂出消息,武汉的万科金域华府推出约68平方米的两居,至11月底,每周持续推出10套一口价房源。而搜房武汉频道显示,11月19日起,万科金域华府推出了85平方米的江景房,一口价80万元,每平方米不足万元,而此前金域华府的均价显示为13000元/平方米。

在武汉万科高尔夫项目,每套房源也推出了不同幅度的优惠。售楼小姐称,原价80万元的房子现在折扣下来75万元左右,最便宜的70万元左右,而如果想要一线观湖的户型,还是需要82万元以上。

在万科武汉公司宣布促销活动后,武汉楼市有40多个项目开始打折促销,其影响力可见一斑。而根据万科10月份的销售报告,在8月实现单月销售超百亿元之后,万科已经连续三个月创造销售新纪录。截至10月底,万科累计实现销售面积731.8万平方米,销售金额869.3亿元。仅万科在武汉市场今年前十个月销售额就达到了41亿元,而2009年武汉万科全年销售只有24.01亿元。

对于万科武汉公司的大幅优惠活动,万科总部表示,将坚持用合理价格出售房屋,以保持较快的销售速度,一般以项目推盘当月销售率达到60%为比较理想的水平。在这一总体原则下,各地分公司会因地制宜,根据当地市场的具体环境灵活制定销售策略。

在深圳,万科也打出促销广告。万科第五园的尾盘直降20万元,万科金色沁园和万科金色半山也推出了优惠10万元和8万元。万科相关人士表示,万科第五园仅余一些尾盘在售,由于户型朝向等略差,降价不足为奇,金色半山即便推出优惠后仍有元/平方米的单价,较周边楼盘高出不少。

万科在武汉的突然促销行动,不禁让人联想起2008年在其他地产同行仍在犹豫时,万科率先打出降价大旗,大面积推出降价促销,涉及几乎所有在售项目,结果不仅回笼了资金还大大提高了市场占有率。

业内人士分析,此番万科武汉和深圳推出优惠活动,与2008年万科全面降价有不同之处。这一次万科选择的是区域性的营销措施,不是集团的全国统一行动。武汉公司率先促销,可能与武汉房地产市场供求关系、项目本身销售速度有关。

试探市场承受力

21世纪不动产市场总监林蕾认为,4月份国十条调控政策出台以后,万科曾在深圳等几个城市试探性的进行打折促销,五六月份多采取送面积优惠或低价开盘策略,深圳的万科第五园、金色沁园和清林径都在促销中取得不错销售业绩。万科这轮降价,不排除仍是对市场的一次试探。

2010年,恒大、龙湖、SOHO中国等多数房企均已提前完成全年销售计划。万科、保利等房企的销售也是迭创新高。11月4日万科公布,公司10月实现销售面积130.7万平方米,销售金额155.1亿元,分别同比增长114.9%和137.3%。这是万科在8月份实现单月销售超百亿元之后,连续第三个月创造销售新纪录。今年全年,万科销售有望突破千亿元大关。

面对今年的销售形势,万科等企业没有必要在年底进行促销。近期不少房企的变相降价,一是甩尾盘,二是试探市场的价格承受能力。世联地产董事长陈劲松指出。

亚豪机构市场总监郭毅表示,政策调控让开发商也陷入观望

年底上演促销大戏开发商试探买房人底线

,很多拟入市的项目遭遇定价难,尤其是在明年市场走势完全不明朗的背景下。开发商尝试放出少量低价盘,如果认购率符合预期,就可以此为依据进行定价。如果认购不理想,则新盘定价再行下调。

业内人士指出,今年靓丽的销售业绩仅代表过去,明年的销售计划正在制定中,此次促销,便是为明年的销售做准备。另一方面,多数地产商注重资金周转,快速销售和拿地扩张并举,这一定程度上造成了房企资金链的紧张。

三季报显示,A股房地产企业整体经营性现金流量净值为-884亿元,而去年同期达到522亿元。与此同时,上市房企的存货比年中增加。在严厉调控打压下,一旦明年销售不畅,房企将面临资金周转困难甚至是资金链断裂。万科在三季报中便指出,开发企业资金面趋紧仍是主要趋势。

变相降价花样多

为了尽快回笼资金,一些开发商已经变相降价,手段可谓花样百出。

上海、广州等地一些小开发商,自掏腰包推出垫首付活动。首次购房者可先支付两成,由开发商垫付一成,首付提升至五成的二次购房者,可以先支付二至三成,剩余部分由开发商垫资,这部分垫资可在两三年内付清。业内预计,随着万科促销战的打响,楼市变相降价活动将逐步蔓延。

地产业人士透露,部分区域的开发商已开始选择变相促销手段。最近一周,为推销上海周边城市某楼盘,开发商实行一成首付的促销措施,向购房者提供为期3年的免息购房借款。无独有偶,北京、广州等周边城市的楼盘也向购房者提供借款,以帮助他们避开限制外地人购房的政策。

一般而言,开发商不会直接降低销售中房源的价格,而会选择变相降价,比如低开高走就是一种很普遍的模式。在这种模式下,就算有跌价,今后一旦市场好转还可以补涨回来。

除了一些拿地成本颇为低廉的大型开发商会舍得大幅让利之外,多数开发商不会选择轻易降价。通常,开发商会找个由头,如企业十周年、五周年庆,或者庆祝节假日等进行优惠活动。目前,广州、深圳,以这种形式变相降价的方法已很普遍。

中房信集团分析师薛建雄指出,万科等大型开发商都是采用赚现金流的快速滚动开发模式,在建项目的投资和银行贷款的归还压力非常大。一旦出现调控销售下滑,开发商就必须想办法促进销售。

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