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房地产利润究竟几何

来源: 2018年07月12日

房地产利润究竟几何

自从1998年国家出台政策用房地产业拉动内需、把房地产当作国民经济的支柱产业以来,房地产业在国民经济中的作用越来越强大,房地产业的利益绳索已经捆绑了一大群利益群体不能自拔。中国管理科学研究院研究员李开发近日在接受中国经济时报采访时表示,正因为此,历时近两年的对房地产的调控均不能给其降温;数十个文件出台,国家近十个部委协同动作也无成效。

他认为,事实上,房地产业已经挟持了中国经济,由此造成的危机逐步加重。政府费了九牛二虎的打压之力,但却像是与房地产商唱了双簧:政府越压房价涨得越快。地价上涨,房价上升;利息涨了,房价上升;首付多了,房价上升;政府越是控制,房价越是涨得发疯。形势把政府逼到了退无可退的地步。

必须清楚地认识到,调控房价是一个需要深思熟虑的问题,只有从更高、更深的视角来洞察房价持续高涨带来的一系列问题,通过各个关联问题才可能研究背后的本质问题,这一切对于房地产业很必要。

认清房价泡沫实质

从1993年以后,国家在出口导向战略屡屡遇阻的情况下,启动扩大内需。1993年到1997年,在扩大内需成效甚微的情况下,出台了全面配套的房地产拉动政策。应该说,当时扩大内需的政策有多种,包括科技创业基金、火炬计划、农业发展项目等,房地产只是其中之一。李开发告诉,1998年的政策还规定,房价收入比在4倍以上的城市都要给予居民货币补贴。这说明,当时政府与专家学者是认可收入房价之比为1∶4是合理的。据有关统计资料,1999年城市居民的收入房价比例是1∶5.8。

到了2002年,北京市政协委员李晓林用户均3.1人、面积50平米计算,得出了房价与家庭年收入之比为6∶1曾引起轩然大波,大多数人认为房价过高。参照国外的相关指标,在北欧、西欧国家,房价与家庭年收入之比通常为∶1左右;在北美与澳大利亚,房价与家庭年收入比例大约为∶1之间。

2006年以来,根据建筑部关于90平米等的解释以及北京人均年收入、商品房期房均价等测算,北京房价与家庭年收入之比大概在15∶1。而国外公认的适宜比例不超过∶1,由此看来,北京的房价泡沫已经超过150%。60%以上中低收入群体都买不起房子,大概只有用来投资或炒房了。

拉动房产内需无益国民经济

众所周知,房地产业作为需求市场,可以拉动钢铁、建材、森林工业、机械、化工、陶瓷、纺织等产业的发展。李开发指出,从实际生活来解读,拉动的钢铁产业,是最没有技术含量的罗纹钢生产,另有部分铸钢、防盗门及不锈钢窗生产;拉动的建材,是砖瓦行业、水泥生产工业,另有塑料门窗生产;拉动的森林工业主要是木材生产;拉动的陶瓷生产、玻璃生产也是技术含量很小的建材生产,所谓化工生产不过是涂料油漆,所谓机电产品就是电风扇、空调等。其中砖瓦与建筑用钢这两个最基础、也最没有技术含量的产品占总量的90%以上。

由此可知,住宅与房地产业拉动的只是产业链条中最原始、最底层的产业,这些产业实际上是整个国民经济中最没有竞争力的部分。一个所有投资中回报率最高、赢得千军万马投资的房地产业,只不过拉动的是最没有技术含量、最原始的产业的时候,把房地产业当作短期拉动内需的措施尚可,如果要把房地产定位为国民经济的支柱产业,只能是本末倒置而已。

房地产利润几何?

近几年来,对房地产业的利润率高解释不一,高的说有90%,低的说只有8%左右。李开发告诉,根据他的调查,多数清水房成本不过每平米元左右。甚至在有些边远省份的县城,现在还有800多元1平方米的楼盘;在北京市郊区,也有1200元/平米的楼盘。

据国土资源部公布的资料显示,地价是房价构成的重要因素,但不是决定性因素,地价成本平均只占房价成本的25%30%。2006年以来,国土资源部组织有关单位对40个楼盘作了典型分析,从协议供地的地价与房价关系和招拍挂供地的地价与房价关系看,不论哪种供地方式,地价占房价比例平均在25%30%。

招拍挂地价中,土地出让金即政府的土地纯收益部分,只占地价的25%左右,其他75%左右是征地补偿或城市拆迁费用,以及七通一平基础设施建设费用。归纳起来有两个比例,一是政府获得的纯收益土地出让金占地价的25%

房地产利润究竟几何

,二是地价占房价比例平均约27.5%,而房价中大约72.5%的部分是建设费用、管理费用、利润与税收的总和。

那么,在北京市商品房期房每平方米均价6725元中,一般而言,地价部分27.5%约1820元左右,建安费高层1500/平方米,园林等设施配套约100元/平方米。其他勘探、审图、施工报建、施工保险、安检、质检费加起来元/平方米。如果综合税赋为8%,管理费用为5%,那么另外的35%的收益仅有两个安排,一是灰色腐败支出,一是企业利润。由此可知,房地产收益不知比非房地产业的%左右高出多少倍。

房价持续走高带来六大风险

既然弄清了房地产业在我国非理性发展的几个实质问题,这种非理性给我国经济乃至社会发展带来的潜在风险绝对不能小视。李开发指出,首先,房价持续走高,房地产成为投资热土,预示国民经济已经发展乏力。

房地产投资的高回报率必然引导投资的聚集。而房地产业所消费的产品是基础建材和加工产品,房地产业所拉动的行业是技术含量低的行业,因此,房地产业的高速发展必然导致国民经济竞争能力的全面下滑。

其次,房地产的超高速发展促使中国金融市场风险不断放大。房地产畸高的利润使得大量的金融资金向房地产方面转移,房地产行业的投资占社会基本建设的投资比例,从1986年到2005年已经增加了7倍多。而房地产行业是靠金融业支撑起来的,压在房地产上的资金占了金融业的较大部分。如果不抓紧降温退烧,一旦出现信贷危机,整个贷款链条就不能持续,金融风暴就会到来。

第三,房地产业的高速增长将带来经济低迷、削弱全社会的创新能力。李开发认为,由于房地产贷款的期限通常是15到20年,已经放出的贷款需要缓慢地回笼。资金过多地压在房地产业,大量的流动资金向房地产转移,制造企业特别是科技型企业的投入将会严重不足。那么,在今后的十年甚至更长的时间内,非房地产的其他行业将遭受房地产业的挤出之苦,在这样一个漫长时期内都将在比较困难的金融环境中生存,经济低迷可能在十年以上。

过去的20多年中,我国的科技类企业主要由中高级白领创办,但是,由于高房价的销售客户主要就是白领阶层,房价把白领阶层的主要积累夺走了,那么,由于资金积累的不足,大批的白领不能完成这样一个创业的原始积累,许多创新企业将胎死腹中。这必然导致充当第一投资人的角色广泛转移。

历史经验表明,中小型科技企业是社会创新的生力军,是经济竞争力所在。而房价的高涨使其中一大批人成了房奴,资金投向了房子,独立研发新产品、投资创办新企业的动力就会大大地下降。创业者数量的大量减少或退出,必然带来产品创新的大量减少,这是创新危机的实质所在。

第四,房价持续走高导致的贫富分化等社会风险凸现。李开发指出,房价的超高上涨,使中低收入者离拥有一套房子的目标愈来愈远,一般的老百姓买不起房,一般的白领也买不起房,这样一个庞大的中低收入人群心理落差特别大,必然导致社会失去和谐。社会财富分配不公,中低收入人群的感受愈来愈明显,社会各阶层之间的严重对立不可避免。

第五,随着房价的持续上升,社会消费能力与消费水平将普遍下降。购房人付了首付款后,需要长久地支付月供,需要有稳定的工作支撑。还贷是15年、20年甚至30年的事情,特别是中年人上有老下有小,激烈的市场竞争使任何人不敢轻言乐观,还贷压力非常大。

据报道,北京有的购房户不得不把新房租出去,自己住到地下室或者在兄弟姐妹处安家,用租金来还月供,那么其他消费类资金自然也会大幅减少。白领阶层不能积极消费,普通老百姓的消费能力则更单薄,实际生活质量也会大大下降,与当初购房时提高生活质量的愿望相背离。房价的居高不下,已成为老百姓心中的最痛,也透支了老百姓的承受能力和国民经济的承受能力,这个问题引起的后果将会很严重。

第六,房价高涨将导致城市化进程受阻。李开发表示,由于房地产行业对其他行业的挤出效应,城市中低收入人群的收入会继续减少,工资水平将会下降,工作岗位也会缩编,这会直接导致农村日益贫困化。

大量的农村人口进入城市,他们中有的想通过在城市的劳动收入改变农村家庭的经济状况,改善农村的住房;有的是为农村家庭的小孩改善教育,而农村子女上高中、大学的钱,大部分是在城市打工的兄弟姐妹或父母解决的。但城里有岗位的人也被挤压,那么从农村来的人就业将更加困难。收入降低与岗位减少,生存、发展的能力也将被不断弱化,经济就会出现萧条,城市化道路也将严重阻塞。

社会和谐公平的巨大工程是要缩小城乡差别、缩小贫富差别,社会的发展是城市、农村平稳、平衡的发展,房价的上涨幅度超出了社会劳动力价值的提升幅度,房地产的泡沫使城市化的发展受到严重的挫折。

此外,大量来自农村的外来人口、流动人口,由于在城市找不到工作或收入很低,当然更买不起房,居住在城市与农村的边缘区。这些平房区、棚户区人口混杂、环境脏乱,可能会产生许多的社会不安定因素。

与此同时,农村的社会问题也会愈来愈多,大量的青壮年劳动力进入城市,老弱病残以及妇女儿童在农村,农村的种田收入在减少,农民工给农村带来的回报变得越来越少,农村中的社会问题越来越多:生老病死、子女教育、社会保障、留守儿童的成长问题等等,以及可能产生的各种犯罪问题都会增加。

国内房地产业调控之所以没有达到预期效果,根本原因是认识迷茫,紧迫感不强。李开发指出,如果房地产业不能及时调整,金融风险将加深危机。听任房地产泡沫破灭是不负责的,它将会带来多重负面效应,其政治影响不可低估。

我们不仅要从房地产调控的迷茫中走出来,加大力度调控房价,整顿房地产市场,更要从房地产业带来的低效益GDP的驱动中撤出。再不果断决策,延误时日将会导致危机和错误不可逆转。

(毛文月)

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