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一二线地价过高开发商扩张难改革预期兑现地

来源: 2018年09月09日

一二线地价过高开发商扩张难 改革预期兑现地产修复可期

《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》的市场化方向明确,对房产税的表态好于市场过于悲观的预期。加快房地产税立法并适时推进改革表明政府对于推行房产税节奏的把握和考量。同时当前市场成交中需求结构比较健康,以刚需、改善为主,在此前提下推广房产税,不会带来需求大幅萎缩。但未提及房地产调控,也许在未来各地调控将分化:房价上涨压力较小城市可能出现限购逐渐退出;银行按揭贷款将进一步向刚需首改倾斜,利率优惠支持等。政策转向市场化降低有望修复估值。

70城市房产价格69个上涨 一二线地价过高开发商扩张难

11月18日国家统计局发布了《2013年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,数据显示新建商品住宅(不含保障性住房)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有2个,持平的城市有3个,上涨的城市有65个。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,上涨的城市有69个。

目前地产行业最大的瓶颈是一二线城市地价过高,开发商扩张难。若供应上行,地价将温和回落。地价回落将减轻成本压力,有助利润率上行;同时较低成本会使得开发商定价更灵活,投资销售增有望速将上行。供应上升还将使得房价从上涨逐步趋向稳定,市场发展更为健康,同时市场不必再担心可能出台的加码调控政策。长期看,或存过度供应问题,但时间、程度都视政策而定,中短期不必过于担忧。之前踏错节奏,高点拿地的开发商可能将面临一定问题。土地红利是最大的制度红利,部分公司可能将大幅受益于土改的盛宴。

由于一线城市土地价值最高,在一线拥有非住宅用地的房企将会最受益。具体包括金隅、招商、中粮地产、中华企业等。地价下降后,高周转房企的周转能力会获得更大释放,一线龙头、荣盛发展、阳光城等都将受益。一线城市核心区土地仍将稀缺,高投资、高利润模式仍是王道。对应看好全国布局龙头及一线核心豪宅开发公司,如华侨城、万科、保利、北京城建、阳光股份等。

房产税影响心理层面 宅基地流转是土改核心

宅基地的流转是土改的核心,也是最为艰难的一部分,决定中措辞为慎重、稳妥推进试点,预计年内难有突破性改革。长期看,农地流转释放农村财富是城镇化的关键,是未来必须改革的一步,对于中国的政治经济都将产生深远的影响,对房地产行业来说,供求两端均将出现新的增长极,供应端打破政府对城市建设用地的垄断,增加土地供应;需求端使农民工有能力成为城市人口,实现新型城镇化,增加房地产需求。在未来集体用地全部实现与国有土地同权同价、同等入市是大势所趋,但这一过程非常漫长。本次决定在这一方面突破不大,影响较小。

本次决定关于房产税的地方仅有加快房地产税立法并适时推进改革。原文指的是房地产税,而房产税的改革是房地产税税收体系改革的关键一环。为短期内新增部分城市试点,仍然是针对增量房,并有一定的免税面积。房产税的扩容对房地产市场影响更多是心理层面,实际影响有限。一方面房产税从立法到执行均存在较多的不确定性。另一方面,目前地方政府对房地产行业的依赖度仍然较大,房产税对地方政府的吸引力有限。长期来看,住宅价格更多的体现为一种金融属性,影响因素较多。

开发资金来源增幅持续回落,但维持在较高水平。月开发资金来源合计同比增27.2%,增幅明显高于12年整体。余下两个月整体开发资金来源增幅可能仍有所下降,但幅度将不太大。

加快利率市场化 建立透明融资机制

金融体制对经济制度有着天然的依附性,我国金融制度同经济制度不完全耦合,这是让民营资本进入金融领域最根本的理论基础。非公有制经济在经济中的地位、重要程度、占比都有大幅的提高,但是银行的股权结构依然相对单一,以国有为主,这必然导致非公有制经济主体难以获得充足的发展需要的资金。

尽管利率市场化一直都在推进,但是《决定》中提到的是加快利率市场化,那就是加快存款利率市场化推进进程。在存款利率市场化的时间表安排中,按照先后顺序是先放开面向金融机构CDs利率,随后放开面向企业和个人的CDs的利率,接着是某些特定存款利率的管制取消,最后在存款保险制度建立以后,放开一般性的存款利率。面向金融机构的CDs即将试点推行。存款利率市场化推进进程的加快将抬高银行的付息负债的成本率,压缩银行净息差,对银行业绩构成偏负面的影响。

平台贷始终是影响银行业估值抬升最为核心影响因素,地方政府融资方式的改变将改变市场对平台贷的担忧预期。建立透明规范的城市建设投融资机制,允许地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道,允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营,研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。地方政府融资模式的多样化、以及社会资本介入地方基础设施的投资模式,这些将减少未来银行业向地方政府的融资规模,从而减少平台贷可能的风险度。

在这些陆续展开改革进程中,部分对银行业是偏正面的,部分是偏负面。偏正面的改革措施主要是:地方政府融资模式的多样化、民营银行的组建和成立、资本项目开放进程加快带来的人民币国际化进程加快、普惠金融的发展;偏负面的改革措施是:存款保险制度推进、利率市场化加快。因为《决定》更加侧重对中国经济改革的整体的深入改革,其意图在破除不必要限制,搞活经济,提高经济运行的效率,在对宏观经济偏正面的前提下,自然对银行业整体偏正面

一二线地价过高开发商扩张难改革预期兑现地

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