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沪深都面临着城市定位的尴尬

来源: 2018年11月07日

沪深都面临着城市定位的尴尬

上海地产理性回归

说起上海的退房潮,在上海房地产界都断然否定了它的存在。

上海根本没有所谓的退房潮,说起这个,在中国第七届住交会上,上海绿地集团董事长张玉良断然否定,如果说有退房的话,那也是少数企业个别楼盘价格的回归,并不能说是退房潮。在张玉良看来,2004年10月到2005年3月期间,在一些投机者和炒房者的带动下,上海一些项目的房价大幅度提升,达到了有史以来最高记录。自2005年4月,国家宏观调控加强以来,这些楼盘的价格有了一定的回落,大多回落到去年10月的价位。

有这种现象,去年10月,售价在每平方米1万元左右的房子,在2005年4月房价达到了1

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.4万元左右。后来,在宏观调控背景下,房价又回落到了1万元左右。但这不能作为价格的暴涨,更不能作为退房潮存在的理由。张玉良说。

复旦大学房地产研究中心副主任华伟也认为,上海房地产的这种情况,只是市场预期回落的一种表现,并不能作为判断上海房地产出现大的起伏的依据。

上海和深圳相比,对长三角地区的带动作用是明显的。如果上海的房地产价格一直坚挺,长三角15个城市都会在这种情形下保持持续上涨情况,这并不是一种良性发展。所以,在华伟看来,上海房价的起伏已经不仅仅是上海的事情,它已经被看作是区域房地产发展的一个风向标。

由此,华伟认为,上海并没有出现退房潮的现象,这也不符合本地区发展的意愿。

针对上海的后市,张玉良还是看好的。政府3000万平方米的中低房价的供应,使中低价房占到了60%,这对市场健康发展以及拉低房价很有意义。张玉良总结认为,上海房地产正在回归理性,上海房地产的龙头地位是不可替代的。

深圳远忧

和上海企业相比,深圳企业更多的是反省:深圳如果现在仍不调整,房价仍在这种情况下继续上升的通道,是否会不可避免地出现像上海这种房价不正常调整的现象。

对深圳来说,总结上海的经验教训,并把它应用于深圳的发展中,才是深圳未来健康发展的重要方面。深圳世联董事长陈劲松说。

陈劲松举例,深圳曾经学习上海期房转让的政策来阻止不正常的炒房者,但事与愿违,在巨大的需求面前,这种政策不仅没有阻止房价的炒作,还引起了房价不断地上扬。

所以,深圳对上海的经验教训的总结,才是深圳发展不走弯路的保证。陈劲松说。

这个问题已经引起了整个深圳房地产界的重视。深圳市富春东方房地产开发有限公司副总经理张铁梅表示,经过25年的发展,深圳已经深深地认识到,产品品质的保证,才是深圳房地产立于不败之地的关键。在香港这个老师的带领下,深圳房地产已经把产品品质作为重要的问题来对待,这样才使深圳保持了前进的动力。和上海一样,深圳也存在诸多影响后续发展的瓶颈。如果这些问题不能得到很好的解决,有一天,上海的问题也会在深圳得到验证。

首先,两个城市都面临着城市定位的尴尬,上海华丽家族(集团)有限公司总裁曾志锋说,如果城市定位问题不解决,对深圳来说也是一个大问题。作为受惠于在深圳地产工作经验的华丽家族掌门人,曾志锋对两个城市的了解让他对深圳发展有了更深刻的认识。深圳和上海面临的问题都是一样,就是行政区域的羁绊。特区对深圳画地为牢的束缚,上海对长江三角洲15个城市的辐射,都有一种行政区域的束缚。而这个束缚,带来的将是发展的一系列问题,比如土地等。利也特区,弊也特区,过去25年深圳的发展得益于特区的优势,但未来特区却束缚了城市后续土地资源。作为一个城市,深圳的土地资源表现为关内的380平方公里,整个特区的面积才2000平方公里,不要说和北京的16800平方公里相比,就是和上海的6000平方公里相比,也是捉襟见肘。

对上海来说,作为带动长江三角洲发展的龙头城市,6000平方公里土地有可能制约上海建设的持续发展,而且这其中还有1000平方公里的崇明岛土地是用来发展环保资源的,不能用来大幅度开发,实际上海可开发的面积才5000平方公里。

曾志锋认为,深圳和上海另一个相同的方面是开发区+公司运作模式,深圳蛇口工业区带来了招商地产的辉煌,上海金桥开发区也存在这种经验。

双城共进退

曾志锋把深圳和上海的关系,比喻成现代中国城市中的双城记。同进同退将成为未来一段时间两个城市的共同话题。

曾志锋认为,解决目前深圳和上海的瓶颈,解决方案就是要打破行政区域的束缚,给这些区域以最大的发挥余地。

对深圳来说,就是要把附近的惠州、东莞等城市纳入自己发展的视野,形成一个真正的大经济区域发展范围,才能在未来珠江三角洲发展中继续领跑。所谓的寄希望于从城中村腾挪中解决土地、和香港联合等,都是一些不能治本的措施。

对上海而言,仍要作为长江三角洲15个城市的龙头,上海要能联合附近的江苏苏州、浙江嘉兴等城市,才能真正担起仍引领长江三角洲以至中国经济引擎的地位。

不管怎样,对两个城市的未来,大家都是寄予很高的期望。明天会更好。业内人士这样说。

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