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高栋成功的商业源于明确的定位

来源: 2018年07月19日

高栋:成功的商业源于明确的定位

对开发商来说,商业开发不同于住宅开发,商业一旦失败是很难用价格杠杆来调节的,再便宜也不会有人买,这是商业开发的切肤之痛。近日,三益中国高栋院长应邀出席清华大学实战型商业房地产高级研修班,在此次高级研修班课程上,高栋院长通过案例分析的形式特别提出:成功的商业源于明确的定位。

就一个商业地产项目而言,商业定位是商业地产项目运作成功的基础环节

高栋成功的商业源于明确的定位

,首当其冲成了整个商业项目成功的关键。 那怎样才能拥有一个精准的商业定位呢?作为国内业界的精英三益中国的高栋院长给出了一个很好的建议:一个精准的商业定位,应该是从一份实效的商业调研报告开始的。

高栋院长指出,一份成功的商业调研报告里又必须要包括以下内容:宏观市场的研究、区域市场深化研究、经济数据调研、消费市场调研等内容。其中,目标商户的定位调研、投资小业主的定位调研、零售市场供求的状态调研、产品设计的调研又为一个精准的商业定位提供了坚实的基础。

说得通俗一点,什么是商业定位?就是说,第一,权衡整个市场大环境是否良好,能否给商业地产投资带来盈利的机会。第二,商业地产做出来准备服务于哪些人群。第三,这些人群需要什么。第四,投资者在这些需求里面挑一个主要的,再把他细分。这就是规划,是发展方向。

一个完整的并且具备成功潜力的商业地产项目,其商业定位中的目标市场、客户群体、经营模式、规模和形象都必须要有清晰的考量和定位。

在目标市场定位中,消费商圈的构成,它所辐射的范围,以及目标市场考虑的相关因素,比如城市发展的状况,GDP指数、人口分布,商业地产项目所处的商贸状况和周边人流的研究都是需要在考虑范围之内的。

消费群、投资群、商户群作为客户群体的主体,其考量和定位就需更加精细。就消费群而言,地域、民族、年龄、性别的差异;消费者的偏爱程度以及逛商场的频度都会成为影响商业的关键。对投资群而言,投资的动向、经营时间、营业时间、辐射范围成了必须要考虑的因素。而作为商户群,设店商家的选址意向和标准成了考量的因素,以及一些百货店、连锁店或快餐集团的个别需求也需要成为定位的范畴。

作为商业地产项目的定位,经营模式的定位始终都遵循着差异性原则,其商业主题、经营方式、经营业态必须是与众不同,独具个性的。正如三益中国的很多成功项目,像济南府前街改造项目、徐家汇弘基广场项目和徐州城市副中心超大性商业综合体项目一样, 正是基于对主题、方式和业态的不同定位,才促使这些项目成了当地经典的成功商业地产案例。

规模的定位,城市经济技术指标成了一个不可忽视的问题,因地制宜是必须要放在首位考虑的。根据区域的产业结构、行业发展态势、消费市场容量的不同来确定项目经营规模的标准。同时,对于市场潜在需求的分析,也可整合出一个结构丰富的综合产业链结构。

作为商业地产运营项目,其形象的作用不容忽视,商业建筑本身就是一个形象广告系统。作为商业市场竞争的主体,需要始终保持统一的主题形象和品牌形容。

当然,商业地产项目有自身的特点与发展规律,但项目前期定位准确与否直接关系到项目开发、运营的成败。商业地产项目的定位不仅是一个对市场逐步深入理解的调查研究过程,同时,也是发现、提炼、融合区域消费文化并提升项目主题文化的创作过程。

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